周六上午在悉尼几乎任何一个区走一走，你都会看到这样的场景：中介在联排别墅和公寓楼外挂起旗帜，人群在路边草坪上聚拢，拍卖师清了清嗓子准备开场。拍卖成交在悉尼房产交易中占据很大比重，而对于从未在人群中举过手的人来说，这套流程仿佛就是设计来让你手足无措的。往往只需在旗帜升起前把几个习惯理顺，就足以区分出一位有意识、有章法出价的买家，和一位在数字开始攀升时便僵住的买家。
悉尼拍卖会究竟是怎样进行的
拍卖师会先宣读一段法定声明，然后请人出价。如果现场一片沉默，他们可以用卖方出价（vendor bid）来启动市场，但这必须清楚地宣布——在新南威尔士州（NSW），其他任何人的虚假抬价（dummy bidding）都是违法的。随后出价按现场自然形成的加价幅度进行，通常在价格接近上限时逐步缩小。一旦竞价超过卖方的保留价（reserve），房产就会被宣布“上市成交”（on the market），当天将卖给出价最高者。了解这一整套流程，你就不会再对前方喊出的每一句话感到摸不着头脑。
举手之前要做好的功课
这些事务请提前处理妥当
- 提前几天请律师审阅合同，而不是在竞价开始前几分钟站在人行道上匆匆过目
- 尽早预约房屋与虫害检测——落槌之后就没有任何冷静期了
- 确认贷款批复能够覆盖你的出价上限，因为拍卖成交当天即为无条件成交
- 弄清所需定金的确切金额及支付方式，通常是银行本票或当日转账
- 如果中介机构有要求，请提前登记为竞价人，这在悉尼现已十分普遍
设定上限并坚守到底
价格指导（price guide）只是讨论的起点，并不承诺竞价最终会落在哪里，而且它在法律上与卖方保留价是两回事。事先要梳理同一小片区域内近期的可比成交案例——不能只看同一个区，因为一条背靠主干道的街道，成交价可能与隔两户的街道大相径庭。把你的上限写在一个你真的会去看的地方，因为竞价一旦进入白热化，那个原本笃定的数字恰恰在此刻开始变得“可以商量”。
想在周六之前就让一位经验丰富的竞价高手站在你这边？
咨询悉尼买家中介在压力之下依然管用的策略
经验丰富的竞价者常用的几种做法
- 开局就报出一个有分量的出价，而不是象征性地随便叫一口，以此表明你是认真的竞争者
- 以自信的整数出价，而不是用零碎的小额加价暴露你的犹豫
- 掌控节奏——没有必要对每一口对手的出价都立刻还击
- 留意其他竞价者的举止，而不只是他们的报价——一次停顿往往意味着有人快到极限了
- 适时沉默，让别人去把价格往上推，只有当价格仍在你的上限之内时才重新出手
让买家错失本可拿下的房产的那些失误
最常见的失误并不是出价太高，而是以一种把主动权拱手让给他人的方式出价。紧张的买家往往默认采用允许范围内最小的加价幅度，把过程拖得冗长，反而给了拍卖师调动人群的空间。还有人违背自己的判断出价，只因对手一停顿就急着跟进，哪怕根本没有人抬高价格。值得先在你的目标区域参加两三场拍卖会纯粹练手——每位拍卖师都有不同的节奏，在真正上场之前先熟悉它、感到自如，是很划算的。
提示：在自己上阵之前，先旁听两三场现场拍卖会，最好是同一家中介机构或同一位拍卖师主持的，这样到了关键那天，节奏会让你感到熟悉，而不是措手不及。
落槌那一刻会发生什么
如果你是成功的竞价者，就要当场签署合同并支付定金——通常为10%，偶尔可在事先经律师协助谈成更低比例。交换合同是即时且无条件的，与私下协议（private treaty）的成交不同，这里没有任何冷静期，因此你的尽职调查必须在此之前就已完成。交割（settlement）按合同上写明的日期进行，常见约为六周之后。如果房产因未达到保留价而被“流拍待议”（passed in），出价最高者通常会获得随后立即与中介私下洽谈的优先权。
为什么有些买家把竞价牌交给别人
拍卖会上的很多难处并非策略层面的，而是情绪层面的。站在人群中、把自己的钱押在台面上，会让人很难客观地判断局势，而这恰恰是买家中介所填补的空缺。他们看过数百场悉尼拍卖会的全过程，了解特定中介机构和拍卖师惯常如何掌控现场，也能比大多数首次购房者独自应对时更沉稳地守住出价上限。对于无法亲自到场的买家，他们还可以全权代表你参与竞价。