并非每位买家对买家中介的需求都一样。找房三个月却屡屡落空的人，想要一个能把整件事全盘接手的伙伴；周四刚看中心仪排屋、周六就要面对拍卖的人，只想在举牌那一刻有一双稳当的手。这是两种截然不同的服务，价位也相差甚远。搞清楚你真正要买的是哪一种，决定了你付的钱是买了自己需要的帮助，还是买了自己并不需要的帮助。
买家中介服务的两个极端
多数悉尼买家中介都提供两类服务的某种版本。全程服务（有时称为端到端或全程找房）是完整套餐：他们帮你确定需求、搜寻市场、预看并筛选房源、做尽职调查，最后出面谈判或代拍成交。而仅拍卖代拍服务——也被称作仅代拍、拍卖代表——则在整个流程很靠后才登场。你已经自己找到了房子，他们只在拍卖当天现身、替你把控竞价，或替你完成一次谈判。那一刻之前的所有环节，仍然是你自己的事。
全程服务实际涵盖什么
一次全程找房委托通常包括
- 结构化的需求梳理——在开始找房前就把预算、必备条件、绝对不能接受的雷区和目标街区都敲定
- 在各大房产门户、中介人脉网络和私下未上市渠道中，周复一周地主动搜寻
- 预看并筛选，让你只把周末花在真正值得一看的房子上
- 对比成交分析，逐一核验每个报价是否合理，并设定一个果断收手的价位
- 尽职调查支持——在你下定前就指出物业分契、分区规划、洪水或建筑方面的隐患
- 谈判或拍卖竞价本身，外加协调你的过户律师、贷款经纪和验房师
全程服务的核心在于：找房才是最难的部分。要在合适的片区、以合适的价格找到合适的房子，往往需要数周乃至数月的工作日奔波，而买家中介所增添的大部分价值——本地定价知识、私下未上市房源渠道、不冲动加价的克制——早在拍卖日之前就已投入。如果你时间紧张、在不熟悉的悉尼片区买房，或者干脆屡屡被人抬价出局，这一档正是为你而设。
仅拍卖代拍实际涵盖什么
仅代拍服务的范围是刻意收窄的。你已经找好了房、看过了房、认定就是它——你想要的，是一位经验丰富的专业人士在最后一步冷静执行，不让情绪干扰数字。中介通常会看一次房、查阅近期对比成交、与你商定一个坚决的上限，然后在当天执行竞价策略：何时入场、如何加价、何时按兵不动、何时收手。若是私下协议（private-treaty）成交，对应的做法就是针对你已锁定的房子进行一次性谈判。
买家请代拍最大的原因，是保护自己不被自己冲昏头脑。拍卖的设计本就是为了激起竞相加价，而一位昨天刚和你商定上限的中立第三方，今天要被推着越过那条线，难度要大得多。
两者收费如何对比
定价反映了服务范围。全程服务收费要么是事先商定的固定费用，要么是最终成交价的一个百分比，而且是两者中较高的一档，因为它涵盖了数周的工作。仅拍卖代拍通常是单次出场的一笔适中固定费用——只是全程委托的一小部分——正因为其余的事你都已自己做完。无论权衡哪一项费用，都应对照另一种可能：在激烈的拍卖中多付几个百分点，或错失一套后来更高价转手的房子，都可能远远超过这两种服务任何一种的费用。
不确定当前找房进度适合哪种程度的帮助？告诉我们你的情况，我们帮你对接合适的中介。
寻找悉尼买家中介如何判断你需要哪一种
以下情况偏向全程服务
- 你还没找到房子，或者找到的房子总是被人抬价出局
- 你要买的是自己并不熟悉、连街道都摸不清的悉尼片区
- 你的工作日实在挤不出时间去搜寻、预看和跟进中介
- 你想要那些在门户网站上够不着的私下及预上市房源
以下情况偏向仅拍卖代拍
- 你已经找到了具体的房子，也自己做过看房
- 你对片区和价值都有把握，唯独担心拍卖时稳不住心态
- 你想以较低的固定费用，为最关键的那一天请人专业竞价
- 你需要有人代拍，因为你人在外州、境外或无法到场
多数人忽略的中间地带
选择并非严格的非此即彼。一些悉尼中介提供介于两者之间的部分服务或“评估加谈判”服务——你自己找房、筛选，他们介入去评估某套房、做尽职调查并谈判，但省去开放式的搜寻。值得向你考虑的每一位中介都问清楚他们提供哪些档次，因为最合适的答案往往既不是主打的全程套餐，也不是最基础的代拍服务，而是恰好针对你自己做不好的那一段流程量身定制的方案。
委托任何一种之前该问的问题
值得事先厘清
- 每个服务档次究竟包含什么，一档在哪里结束、下一档从哪里开始
- 代拍费用是无论最终成交价多少都固定，还是随成交价浮动
- 全程服务的费用是固定金额还是百分比，以及何时支付
- 给你报价的人，是不是当天真正替你竞价或谈判的那个人
- 如果你的找房陷入停滞，他们能否把你从仅代拍升级为更完整的服务