买家中介与房产中介有什么区别？

如果你已经开始在悉尼看房，也许早就注意到同一个词——“中介”——其实在做两件截然不同的事。周六开放看房的那个人，和朋友花钱请来帮忙买房的那个人，都被称作中介，但他们其实站在交易的两端。把两者混为一谈是很容易犯的错误，而一旦你在谈判时误以为某个人站在你这一边、可对方在法律上根本不可能替你说话，这个错误就会让你付出高昂的代价。

到底是谁付钱给他们，为什么这很重要

分清这两种角色，最直接的方法就是看钱从哪里来。房产中介是由卖家聘请、也由卖家付费的。他们的佣金是成交价的一定比例，所以他们的工作——完全合乎情理——就是吸引尽可能多的买家，并把最终成交价推得越高越好。买家中介，有时也叫买家代理，则是由购房者聘请、由购房者付费。他们这一方并不涉及卖方佣金，也就没有内在动机去把价格往高里说。一旦从这个角度去理解，很多原本让人困惑的开放看房行为，就一下子说得通了。

房产中介在那场开放看房里其实在做什么

卖方中介在看房时热情、鼓励，并没有做错什么——那正是卖家花钱请他们做的事。他们的尽责对象是卖家，而不是你，这也决定了哪些信息会被主动告诉你。他们很少会主动提及一笔低于要价的可比成交，也不会去点出那些法律上无需披露的问题。这一切都算不上欺骗，只是他们所承担的职责，与许多买家想当然认为的并不一样。

买家中介做的又是什么

误会通常从哪里开始

大多数悉尼的首次购房者并不是存心要误解这一点——更多是因为没有人在一开始就把它讲清楚。你来到 Marrickville（马里克维尔）或 Chatswood（车士活）的一场开放看房，中介既友善又乐于帮忙，于是很自然地就想向他打听价格上的建议。他们或许真心想帮你，但他们不能建议你少出价，因为那样做违背了聘请他们的那个人的利益。真正出问题的，是当一笔涉及数十万澳元的谈判中，买家把卖方中介当成了自己的顾问。

是不是每次买房都需要买家中介？

并不一定。一位有信心、时间充裕、对悉尼某个特定小片区了如指掌、又能自如谈判或拍卖举牌的买家，完全可以不用买家中介。买家中介真正物有所值的地方，往往在竞争激烈的市场——那些房源紧俏的内环区、临近热门学区的家庭住宅，或是好房子还没上房产网站就已成交的临海片区。因工作跨州搬迁的买家、忙到没有周末的专业人士，以及远程搭建投资组合的投资者，最依赖买家中介。

请一个真正站在你这边的人要花多少钱

悉尼的买家中介有几种不同的收费方式：固定费用、按购买价的一定比例收取，或针对单项服务（如仅代为拍卖举牌）收取一笔固定费用。全流程委托——从头到尾的搜寻、评估和谈判——收费处于较高一端；而仅代为竞价的服务，则是一种成本更低的方式，让你在最后、也是风险最高的一步获得专业助力。在签署任何文件之前，务必请买家中介把收费结构讲清楚，因为这个市场的收费确实存在真实的差异，而非只有一个统一标准。

一个快速分清两种角色的方法