几乎每一位悉尼买家脑子里都装着同一个数字：百分之二十。这是烧烤聚会上被反复引用、好心亲戚一再叮嘱的数字，对很多人来说，它也正是让人觉得“买房还得再等好几年”的原因。而真相更加错综复杂，也更有用。在悉尼，并不存在唯一的首付数字——而是有好几个，它们各司其职；让你能贷款的那笔首付，和你在成交当天真正掏出来的那笔钱之间的落差，正是不少买家栽跟头的地方。
20%这个数字从何而来
百分之二十并不是法律要求——它是多数贷款机构愿意在不收取贷款按揭保险（LMI）的前提下放贷的门槛。你付了房价的20%，银行就认为这笔贷款风险足够低，无需为你违约的可能性给自己上保险。对一套120万澳元的悉尼房子来说，那就是24万澳元的首付，这也正是为什么这个数字在这座城市里显得如此遥不可及。但20%是借款成本最低的那个点，而不是买房才有可能的那个点。很多悉尼买家用远低于此的首付就上了车。
真正的下限：用5%到10%买房
多数贷款机构会批准低至房价5%首付的贷款，某些产品对符合条件的买家甚至更低。代价是，任何低于20%的首付几乎都会触发贷款按揭保险，这一点我们稍后再讲。10%的首付是一个常见的折中：它让保险费比5%首付时更好承受，也在贷款机构估值低于你谈定价格时给你留了缓冲。所以对“我需要多少？”这个问题，诚实的答案通常落在5%到20%之间——真正要问的是，每多出一个百分点，给你省下或花掉多少。
一个关键区别：让你有资格贷款的首付，和你付给卖家的定金，并不是一回事。在悉尼买房交换合同时，你通常当场就要掏出房价的10%——哪怕你办的是九成或九成五的贷款。银行的那一份要等到几周后交割才登场。你必须在交换合同那一刻就能拿得出这10%。
贷款按揭保险：小首付的代价
贷款按揭保险，即LMI，保护的是贷款机构——不是你——一旦你的贷款超过房产价值的80%就会触发。它是一笔一次性保费，随着首付缩水、贷款变大而急剧上升；在悉尼这样体量的房贷上，它可能高达数万澳元。多数买家会把它计入贷款，也就是加进贷款本金、连本带息慢慢偿还，而不是一次性付清。LMI常被说成打了水漂的钱，但这未必是看待它的正确方式：付了它，可能让你早好几年买到手，赶在房价进一步把你甩开之前。真正要权衡的，是LMI的成本是否小于等待的成本——在上涨的市场里，往往正是如此。
真正决定你需要多少首付的因素
- 购房价格——悉尼价格的一个百分比就是一大笔绝对金额，所以你锁定的区域和百分比一样重要
- 你是否愿意付LMI以便更早上车，还是想攒够20%、避开它
- 你是否符合能降低或免除首付门槛的政府计划
- 贷款机构的估值，它可能低于你谈定的价格，悄悄抬高你需要补上缺口的首付
- 你的真实储蓄——许多贷款机构希望看到首付中有一部分是长期攒下来的，而不仅仅是赠与或借来的
正在盘算预算，想在首付到位时就安排好一位买家中介吗？
咨询悉尼买家中介不只是首付：与它同时到来的开销
买家常常拼命攒首付，却忘了同一时刻落下来的那些费用。在新南威尔士州，转让税——多数人仍旧叫它印花税——是大头，除非你符合首次置业优惠，否则在一套中端悉尼房子上，它可能是一笔五位数的钱。除此之外，还有过户或律师费、房屋与虫害检查、买公寓时的业权（strata）报告、贷款申请或估值费，以及搬家开销。这些都不算在你的首付里，但它们出自同一笔存款，所以你真正需要在手的现金，比首付这一个数字要多得多。
首次置业者：会挪动球门的计划
如果你买的是第一套房，首付的算法可能大不一样。新南威尔士州为首次置业者提供在一定价格门槛以下的印花税豁免与优惠，能抹去最大的一项前期成本。联邦政府的计划也可能让符合条件的首次置业者用低首付购房、同时避开LMI，实际上让较小的首付干起较大首付的活。资格、价格上限和名额都有限、也会随时间变化，所以请把它当作去获取具体建议的理由，而不是一条固定规则——但对许多首次置业者而言，这些计划正是“现在就买”与“三年后再买”之间的分野。
每一份首付计划都该算进去的拍卖陷阱
悉尼那些抢手片区里的房子多半在落槌下成交，而拍卖会改写首付的时间线。如果你胜出，合同当场交换，没有冷静期，你要立刻付定金——通常是10%——一般就在当天。没有“以贷款为条件”的安全网。这意味着那10%在你举手之前就必须是真正可用、可变现的，而不是压在一项你要几周才能兑现的资产里。只为贷款首付做准备、却忘了成交当天定金的买家，正是在拍卖桌前手忙脚乱的那批人。如果你没法从容拿出当天的10%，你就还没准备好出价。
让你的首付真正就绪
- 在计划里把两个数字分开：让你获批的贷款首付，和你在交换合同时要付的10%
- 把印花税和购房各项费用与首付一并预算，而不是等首付之后再算
- 让交换合同的定金保持可变现、可动用，尤其是当你要参加拍卖时
- 问问经纪，在你的情况下，付LMI早点买是否胜过等着攒够20%
- 尽早核查你的首次置业计划资格，因为它可能改变你实际需要多少首付
买家中介在其中的位置
买家中介不负责安排你的首付或贷款——那是持牌贷款经纪或你的贷款机构的工作——但他们会打理房产这一端，让你的首付用得合理。他们帮你锁定那些以你的预算真正有竞争力、而非一厢情愿的区域和房型，这样你就不会为一个永远拿不下的价格攒首付。他们协调贷款、看房和出价之间的时机，这在拍卖时尤为重要——首付必须在落槌那一刻就已备好。任何涉及财务的事，请务必咨询持牌贷款经纪或贷款机构；中介的工作，是确保你追的那套房，与你实际拥有的首付和贷款对得上。