关于拍卖的建议大多在讲怎么举牌，却很少有人谈到你到场之前就该定好的那个数字——超过它，你就让这套房子走。把这个数字定对，拍卖本身几乎就成了机械动作：出价到上限，然后停手。定错了，或者从没真正下定决心，你就会暴露在这整场活动精心设计出来的压力之下。设定一个真正的上限，靠的不是当天的勇气，而是提前一周做的那些算术。
为什么一个真正的上限比高明的举牌技巧更重要
拍卖是一个受控环境，专为逼出买家愿意支付的最高价而设——场内每个人都心知肚明：拍卖师、卖方中介，以及人行道上的每一位竞争对手。你能完全掌控的唯一变量，就是你准备转身离场的那个点位。手握一个坚定且论据充分的上限的买家，胜过那种只有“再冲一点应该行”的模糊感觉的买家。而后者几乎总会去冲，因为在激烈的现场竞价中，再多出一万块永远感觉不像真金白银。事先写下来的那个数字，是唯一能可靠打破这种魔咒的东西。
从证据出发，而不是从价格指引出发
广告上的价格指引是一个营销数字，在悉尼，它常常被定得低于房子实际的成交价。别把它当作上限的依据。相反，用近期的可比成交来推算你的数字——面积、状况和位置相近、过去几个月内在同一小片区（而不只是同一个区）成交的房子。一套翻新过、位于安静街道的三居室，和一套未翻新、背靠主干道的三居室不可同日而语，哪怕只隔一个街区。调出真实的成交价，按你能看到的差异上下调整，你得到的就是一个站得住脚的市场价值，而不是一厢情愿的猜测。
怎样才算真正可比的成交
- 大约在过去三到六个月内成交，市场行情仍然适用
- 地块面积相近；若是公寓，则室内面积与朝向相近
- 状况相当——翻新对翻新，原始对原始
- 同一微观位置，把主干道、繁忙的转角、或门户网站照片没拍出的景观都算进去
- 属于公平交易，而非家人之间的过户或急售
把贷款额度叠加在市场价值之上
市场价值告诉你房子值多少；贷款批复告诉你你实际能付多少。这是两个不同的数字，而你真正的上限，是两者中较低的那个。要向贷款机构或贷款经纪确认他们针对这套具体房产愿意放贷的上限，而不是一个笼统的预批额度，因为估值可能低于合同价，逼你自掏现金补上差额。拍卖成交在落槌那一刻即为无条件成交，事后没有余地重新谈贷款。如果你的借贷能力低于该房子的合理市场价值，那么这个较低的数字就是你的上限——没有商量。
想在周六之前，让有经验的人帮你把关可比成交和上限吗？
咨询悉尼买家中介把不出现在成交价里的成本也算进去
落槌价并不是这套房子花你的全部钱。设定上限时要看到全貌，才不会在交割时措手不及。在新州（NSW），这意味着数额不菲的印花税，加上律师与过户费、已经花掉的房屋与虫害检查费、贷款开办费，以及为即刻的维修或搬家预留的缓冲。一个好用的做法是倒着算：从你现金加贷款的绝对上限里，先减去这些成本，剩下的才是你最多能出的价。那些把上限定在成交价、却忘了额外开销的买家，常常发现自己真实的预算比想象的低了好几万块。
落定出价上限前要先扣除的成本
- 印花税（转让税）——多数悉尼购房中最大的一笔附加成本
- 审查合同和办理交割的过户或律师费
- 房屋、虫害以及任何分契（strata）报告的费用
- 贷款机构收费；若首付不足两成，还有贷款抵押保险（LMI）
- 为紧急维修、水电开通和搬家本身预留的应急金
只定一个数字，而且让它货真价实
别去同时揣着一个“目标价”和一个偷偷的“万不得已价”——竞价一升温，后者立刻就悄悄变成了前者。只认准一个上限，把它当成铁板一块。有些买家发现，把它定成一个非整数、而非整数，会有帮助，因为整数感觉就像天然的台阶，方便对手一步跨过去。把它写下来，告诉和你一起举牌的人，并事先约定：到了那个点，就走，不在人行道上临时商量。真正的自律不在于选出那个数字，而在于事先冷静地想清楚：当价格触及它时，你究竟会怎么做。
提示：把你的上限写在纸上，放进口袋。当对手的一次出价诱惑你“再加一口”时，低头看一眼自己早先郑重定下的数字，这个实打实的动作，往往是出奇有效的刹车。
如果房子的成交价超过了你的上限
有时候房子会以高于你精心推算的上限成交——这说明机制在正常运作，而不是你失败了。它意味着另一位买家给它的估值更高，或者出于自己的理由愿意支付高于市场的价格。让它走，难受一天；为了拿下它而多付五万块，往后好多年的每一次还贷都在难受。如果你发现市场一再以远高于你循证上限的价格成交，那本身就是信息：也许该重新审视你的可比成交、你的贷款，或者你在找的这片区域，而不是一场又一场拍卖地放弃你的自律。
买家中介如何改变这道算术题
上限最难的部分不在于设定——而在于站在人群中、拿着自己的钱时还能守住它。买家中介从两端剥离情绪：他们独立地把可比成交证据整理出来，让你的数字有据可依而非好高骛远；他们按事先约定的上限举牌，不带那种把自住买家推向超支的肾上腺素。对于清楚自己容易上头的买家来说，把牌子交给一个已经守住过成百上千次上限的人，往往就是“付出合理价值”和“为赢而付钱”之间的分野。