这是每一位心存戒备的买家迟早都会问的问题：如果买家中介本该站在我这一边，我又怎么知道他没有悄悄从交易的另一头拿好处？这份担忧完全合理。买家中介的立身之本就是独立，而一笔隐秘的付款，恰恰会把这份独立腐蚀殆尽。下面就坦诚地看一看：利益冲突会从哪些缝隙里钻进来、新州(NSW)法律实际允许什么，以及哪几个问题能让你看清自己面对的到底是谁。
这里说的“回扣”到底指什么
在房产领域，回扣指的是中介因把你引向某笔特定交易而收取的、你却毫不知情的任何款项或好处。它可能是卖方中介为答谢你带来买家，悄悄分出一部分佣金；可能是开发商为其项目里每卖出一套公寓而支付的费用；也可能是贷款经纪、过户师或验房师为这笔转介返还的一份抽成。问题不在于有钱易手，而在于一笔未披露的付款，会让你的中介在你正指望他保持中立的那一刻，有了理由去服务你以外的人。
买家中介的全部价值只系于一件事：他只对你负责，不对任何其他人负责。一旦有隐秘付款掺进来，这句话就不再成立了。
利益冲突会从哪些缝隙钻进来
几种常见的、要提防的情形
- 项目营销方与“免费”买家中介：一些楼花(off-the-plan)和新开发项目的销售，会向带来买家的人支付高额佣金，所以一项对你免费的服务，很可能正从开发商那里赚着数千澳元。
- 与卖方中介分成佣金：一位收取卖家佣金分成的买家中介，就有了理由去偏袒那套房源，而不是别处一套更好的。
- 服务提供方的转介费：来自某个特定经纪、律师或验房师的回扣，会左右你的中介究竟推荐谁。
- 双重代理(dual agency)：一个同时替卖家挂牌卖房的中介，可能最终在同一笔交易里代表了买卖双方——这是一种结构性冲突，而不只是钱的问题。
新州法律实际要求什么
根据《房产与证券代理法》(Property and Stock Agents Act 2002)，新州的中介不能只顾着收取秘密佣金。他们必须以书面形式，向你披露预期从交易中获得的任何好处或佣金，并按规则予以返还或作出交代。一位真正的买家中介向你收取费用，而不从另一头拿任何东西；如果确实存在任何第三方好处，也必须经过披露并取得你的同意，而不是藏起来。正是这项法律义务，让书面委托协议如此重要，也正因如此，一个人对自己如何收钱含糊其辞，本身就是一记警号。
小提示：“免费”这个词最该追问。如果一项买方服务对你分文不取，那就是有别人在为它买单，而那个人有着自己的利益。永远要问清楚：是谁，付了多少。
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委托之前先问这些
- 你是否曾从卖方中介、开发商或项目营销方那里，收取过佣金、转介费或任何好处？
- 你是否也替卖家做事，还是只为买家服务？
- 你究竟如何收费，完整的收费结构会写进书面协议里吗？
- 如果你把我转介给某位经纪、律师或验房师，你会因这笔转介而得到什么吗？
- 你是 REBAA 会员吗，会遵守它那套要求只代表买方的守则吗？
答案本身，反倒不如回答的方式重要。一位真正独立的中介会觉得这些问题完全合情合理，并干脆利落地作答。而不自在、顾左右而言他，或是一套没有细节的、背得滚瓜烂熟的宽慰话，才是破绽所在。
如何把真正的独立性锁死
最干净的结构其实很简单：你向中介支付一笔费用，无论是固定还是分档，他不从卖家那一头拿任何东西，而且一切在你开始之前都写进书面协议。加入 REBAA 这个只做买方的行业协会，会在此之上再添一层行为守则。你也随时可以拿公开记录来核对独立性，因为一位真正只做买方的中介，不会同时以挂牌中介的身份出现在售房房源上。把这三件事对齐——清晰的费用、没有第三方好处、可核实的只做买方身份——回扣这个问题也就不攻自破了。