多数人挑选洗碗机所花的时间，都比挑选买家中介更久，然后却把人生中最大一笔买卖的授权交到其中一位手上。好消息是：一位称职、真正独立的中介并不难辨认——只要你知道该问什么，以及一个站不住脚的回答听起来是什么样。以下是签约前值得向任何人提出的十个问题，以及那些应该让你礼貌结束会面的答复。
1. 你持牌吗？能给我看牌照号码吗？
在新南威尔士州，买家中介必须持有房地产牌照（licence）或注册证书（certificate of registration），而你可以在 NSW Fair Trading（新州公平交易厅）的公开注册系统上，一分钟内自行核实。一位合格的中介会毫不迟疑地把号码给你。如果对方回避、说牌照挂在某个你说不清的关联实体名下，或把这个问题当作冒犯，那本身就是答案。请自行核实，而不要凭信任——这是唯一一项对你零成本的核查。
2. 你是否收取来自卖家、开发商或中介的报酬？
这是整份清单上最重要的一个问题。真正的买家中介，报酬只来自你一个人。任何从开发商、卖方中介或楼盘营销方那里收取佣金、介绍费或返点的人，都有推动你走向特定房源的经济动机——再多的口头保证也改变不了这个算式。你想听到的是一个毫不含糊的“否”，最好还有协议中的一条明文作为背书。“偶尔会，但不影响我的建议”不是可以接受的回答。
3. 过去十二个月，你在我的目标区域实际买下了什么？
本地经验既有时效性，也非常具体。一位今年在你的邮区成交过四套房的中介，了解当下的买家厚度、哪些卖方中介惯于压低报价，以及某条街的实际成交水平。而一位近期成交全都在四十分钟车程之外的中介，是在用你的钱学习你的市场。请索取具体地址，至少是街道名称和大致价格——那种没有近期成交作支撑、只泛泛声称“东区经验丰富”的说法，价值非常有限。
4. 你的收费究竟包含什么？在什么条件下产生？
把收费结构问到具体，而不是一个区间
- 是否有前期委托费或聘用费？这笔钱是否可抵扣最终费用？
- 成功费是固定金额，还是按成交价的百分比计算？
- 如果按百分比计算，费用是否随价格上升——对方是否意识到这会带来利益冲突？
- 如果在委托期内你没有买到任何房产，会怎样？
- 看房、各类报告、交通或代拍出席是否另行收费？
按百分比收费意味着你花得越多，中介赚得越多。这并不自动构成淘汰理由——许多优秀中介都这样收费——但你应该听到对方主动承认这种张力，并解释他们如何管理它。一位坚称完全不存在任何冲突的中介，要么没有想清楚，要么在指望你没想清楚。
5. 你目前手上同时服务多少位客户？
服务容量是决定质量的隐形因素。一位单打独斗、同时推进十五个找房委托的中介，不可能给其中任何一个真正的关注度——而你会在最糟糕的时刻发现这一点：当他的两位客户看上同一套房，或当你需要一个周三的看房安排、而他当天已被三重预约。请直接问数字，问他们认为多少算是满负荷，也问清当他休假或在别处代拍时，谁来接手你的委托。
6. 会不会出现你的两位客户争抢同一套房的情况？
这种情况比业内承认的更常见，而一家机构处理它的方式，能说明很多问题。你希望听到一条明确的政策——通常是：他们不会在同一片区、同一价格区间接下需求重叠的第二位客户；或者一旦出现重叠，会立即披露并释放其中一位客户。一位从未考虑过这个问题、或声称“这不会是个问题”的中介，其实已经告诉了你他们经营业务有多严谨。
想跳过考察环节，直接从能漂亮回答这些问题的中介开始？
寻找悉尼买家中介7. 你如何判断一套房产值多少钱？
你付费买的，是一份在高压之下依然可靠的估值判断，所以请问清它是怎么形成的。有力的回答会包含他们亲自看过的近期可比成交、对这些房产之间差异究竟值多少钱的理解，以及愿意说出一个具体数字和一个退出价位。薄弱的回答则依赖网站估价、区域中位价，或一种“感觉差不多”的笼统印象。你需要的是一位能告诉你，为什么上个月以相近价格成交的那套房其实并不可比的中介。
8. 你的成交中，有多少比例来自私下房源？
私下房源（off-market）渠道是这个行业被过度宣传得最厉害的卖点之一。几乎每位中介都说自己有，能给出具体数字的却少得多。请问清去年的成交里有多大比例从未出现在房产平台上，以及这些机会究竟是如何到达他们手上的——是与卖方中介多年的关系、直接接触业主，还是在某个特定片区的人脉网络。一个具体而克制的数字加上可信的解释，永远胜过关于“独家渠道”的笼统承诺。
9. 这份协议对我构成哪些约束？
签字之前，务必读清这几条条款
- 独家委托期——你被锁定多久，以及是否会自动续期
- 委托的地理范围与价格范围，以及你若变更其中之一会发生什么
- 如果你在委托期内自行找到并买下一套房，是否仍需支付费用
- 解约条款——如何退出、需提前多久通知、代价是多少
- 解约之后，对方曾引荐过的房产是否仍需支付费用
10. 我能和两位近期客户聊聊吗？
不是网站上的推荐语，而是过去六个月内真正成交过的人，最好身处与你相似的市场。一位有底气的中介会主动安排。你要听的重点，不是客户是否满意，而是整个过程的实际体感：多久收到一次中介的消息；是否曾被劝退某套自己已经心动的房；谈判是如何推进的；以及最终费用有没有出现意外。请问推荐人“下次你会有什么不同的做法”——这个问题挖出的信息，比任何其他问题都多。
小贴士：请留意中介应对这些问题的方式，而不只是答案的内容。一个欢迎被审视、主动说出尴尬之处、并愿意把事情写进书面文件的人，正是在向你展示：当真金白银摆上台面时，他们会如何行事。